【経験者が解説】消防士は、副業で不動産投資できる｜始め方と注意点

このような悩みに僕の実体験を交えてお答えします。

筆者の経歴
２０１１年　東京消防庁に入庁(673期です)
２０１４年　副業で不動産投資をはじめる、２件購入
２０１４年　東京消防庁を退職
２０１４年　海外に移住、就職
２０２０年　１件の不動産を売却

と、実際に消防士として働いていました。
消防士３年目に副業で不動産投資を始めて、７年経った今でも継続しています。

本記事で伝えたいこと
消防士にオススメの副業は不動産投資です。ただし、都心の中古ワンルームマンション限定。
老後資金のためと言わず、早期退職を目指せます。
タイミングが来た時にすぐに動けるように、不動産投資の勉強だけでも今すぐ始めましょう。

本記事の内容
消防士の副業に不動産投資がおすすめな理由：
僕の実体験から。

消防士が不動産投資をやっても大丈夫な理由と根拠：
総務省通知・公的資料から解説。全国の地方公務員の副業の許可件数を紹介。

消防士の不動産投資の注意点：
担当部署へ相談、確定申告を忘れずに。

消防士の不動産投資がバレて処分を受けた事例：
事例を読み解くと、公務員の副業を後押しする内容だった！

消防士の副業に中古ワンルーム投資がオススメの理由：
不動産投資の中で最も低リスク。僕自身の実績から。

中古ワンルーム投資の始め方：
僕も利用している不動産会社を含め６社紹介

消防士でもできる副業7つを次の記事にまとめています。

その中でも次の４点で、不動産投資が他の副業よりもおすすめです。

利回り高い
消防士という立場が活かせる
再現性が高い
スキルや時間、労力がいらない

消防士は、地方公務員なので大企業のサラリーマン以上に不動産投資を始めやすいです。
理由は、公務員の与信で不動産投資ローンの審査に通りやすいため

なので、不動産会社から見たら、公務員は狙い撃ちすべきターゲット

ところが、良い不動産会社もあれば、そうでないところもります。

物件を売るのはうまいのに、収益性の高い物件を持っていないような会社です。

そんな会社を選んで不動産投資を始めて失敗する人がでてきて、
売るのがうまいのでさらに不動産投資を始める人が増え、失敗する人も増え・・・その結果

という噂が広まり、不動産投資が敬遠され、不動産投資の勉強すらしない人が増えてしまったのが公務員の現状です。

この記事では、不動産投資の魅力やリスク、公務員ならではの注意点をわかりやすく伝えることで、消防士の方が不動産投資を始めるきっかけを作れればと思います。

僕の不動産投資の結果と利用している不動産会社のレビュー記事はこちら

消防士の副業｜不動産投資がおすすめな理由５つ

次の５つです。

・老後の資金対策
・許可が得られやすい
・スキルや労力がいらない
・人生のリスク軽減
・自分もやっている

順番に解説していきますね。

不動産投資がおすすめな理由１：老後の資金対策

定年退職後の収入は大抵の場合、

再雇用の給料　+　年金

です。

しかし、不動産投資で前もって準備しておけば、定年退職後の収入は

家賃収入　+　年金

にできます。

再雇用の給料分以上の家賃収入は、不動産投資で十分に作ることができます。

という人は、今のうちに不動産投資を始めて、老後の収入作りの準備を始めることができます。

建物は、休むことなく24時間働いてくれます。
定年退職後の自分の体より、お金を作ってくれる可能性は高いですよ。

不動産投資がおすすめな理由２：許可が得られやすい

消防士は地方公務員なので副業するためには、任命権者の許可を受けなければなりません。(地方公務員法38条１項)

ですが、不動産投資(賃貸業)であれば、公務員でも副業の許可が得られやすいです。

実績として許可されたケースが数字として出ています。

次の表は、総務省が自治体に調査した副業の許可件数の結果です。
”その他の兼業”は、農業、不動産賃貸、その他の家業の手伝い等です。

そもそもなぜ公務員は、副業が制限されているのか？
どんな副業ができて、どんな副業ができないのか？

このような疑問がある方は、次の記事で解説しています。

国家公務員に関しては、許可がなくても不動産投資(賃貸業)ができる範囲が人事院規則に明記されています。
しかし、地方公務員には適用されないので気をつけましょう。

不動産投資がおすすめな理由３：スキルや労力がいらない

これが不動産投資の大きな魅力です。

プログラミング、動画編集、ライター業のように成果物に対してお金をもらう副業とは違います。

また、アルバイトのように労働力をお金に変える訳でもありません。

やることは、物件を所有して、管理(建物管理・賃貸管理)を管理会社に委託して、たまに記帳するだけ。
なんのスキルもいらないですし、労力もかかりません。

ただし、一番最初の管理会社を選ぶ際は、勉強やリサーチはたくさんします。

不動産投資がおすすめな理由４：人生のリスクを軽減できる

不動産投資は、ローンを組むことからリスクが大きいと感じている人が多いです。

しかし、それは“不動産投資”単体で見た場合のリスクであり、人生のリスクではありません。

人生で考えた場合、収入が給与所得のみの方がリスクが大きいです。

病気になる可能性、失業する可能性もゼロではありません。

そう考えると、

人生全体で考えたら、不動産投資をしない方がリスクが高い

とも言えます。

不動産投資では、あなたが働いてお金を稼ぐのではなく、建物が家賃収入という形でお金を作ります。
病気や失業しても家賃収入があるというのは、安心できますよ。

不動産投資がおすすめな理由５：自分がやって良かったから

やっぱり、僕自身が不動産投資をやって良かったと思っているのでおすすめできます。

僕は、消防士を辞めた後、海外現地採用として働きました。

生活が苦しいときに家賃収入を生活費の足しにする
起業するときに起業資金のために１戸売る

など、７年間不動産投資を続けたことの恩恵を受け続けてきました。

本来は、繰上げ返済を行い、不動産を増やしていくのが公務員に合った戦略です。

不動産投資での年間収入・売却益の結果報告は次の記事で紹介しています。

消防士の副業｜不動産投資の注意点

消防士が不動産投資をする場合は、次の２点に気をつけましょう

1.担当部署へ相談すること
2. 不動産収入が20万円を超える場合は確定申告をすること

不動産投資の注意点１：担当部署へ相談

「不動産投資をおすすめする理由」でも触れましたが、消防士が不動産投資をする場合は、任命権者の許可が必要です。

自治体によっては、一定規模の不動産賃貸業であれば、許可がいらない場合もあるので、まずは担当部署に相談してみましょう。

不動産投資の場合、許可が出る可能性が高いです。

次の通り、許可が出やすい理由がいくつかあります。

・実績として副業の許可が年間３万件以上出ている(平成３１年)
・持ち家を家庭の事情で賃貸に出す人もいる
・国も総務省も公務員の副業の解禁を進めている
・令和２年の総務省通知で副業の許可基準を定めるべきと通知された
・国家公務員はすでに合法的にできる

次の記事では、公務員の副業の許可の状況、副業解禁について、できる副業、できない副業をまとめています。

国家公務員法、人事院規則、地方公務員法、閣議決定、商務省の副業に関する通知など、元の資料も添付しています。

国家公務員に関しては、許可がなくても不動産投資(賃貸業)ができる範囲が人事院規則に明記されています。
しかし、地方公務員には適用されないので気をつけましょう。

ネット上では、国家公務員法・地方公務員法がごっちゃになっている記事も散見されます。

不動産投資の注意点２：確定申告

年間２０万円以上の副収入がある場合は確定申告が必要になります。

僕がおすすめする都心の中古ワンルームマンション投資も始めたらすぐに年間２０万円の収入になる場合があるので、注意が必要です。

続いては、不動産投資がバレて処分された消防士の事例を紹介します。

消防士の副業｜不動産投資がバレて処分された事例

不動産投資をするためには、任命権者の許可が必要なのはわかったけど、
「本当に大丈夫なの?」
と不安な人のために、消防士が不動産投資で処分された事例を紹介します。

「なぜ処分されたのか」に注目するt

有名な事例を元に解説しますね

事例１：賃貸収入約7千万の消防副士長が懲戒処分

事例１の流れ

引用元の記事

賃貸収入７千万円の消防士を懲戒免職「損をしてまで売るつもりはない」

 兼業を原則禁じる地方公務員法に違反し、約７千万円の賃貸収入を得ていたにもかかわらず、改善命令に従わなかったとして、佐賀広域消防局は３１日、佐賀消防署予防指導課の男性消防副士長（４４）を懲戒免職処分にした。

　消防局によると、副士長はマンションや貸店舗、駐車場など計１２件を佐賀市内外に所有。同局は今年１月、７月１９日までに人事院規則に沿って、個人名義の物件を、５棟１０室、駐車台数１０台未満、賃貸収入５００万円以下に縮小するよう命令していたが、期限を過ぎても改善が認められなかった。

　副士長は聞き取り調査に、「損をしてまで売るつもりはない」「兼業を禁じるのは時代に合っていない」などと話している。・・・・(省略)

出典：佐賀新聞LIVE

有名な事例ですが、しっかり確認すると処分された直接の原因が不動産投資じゃないことがわかります。

１回目の処分の理由は、無断で不動産を賃貸していたことです。
7,000万円の賃料収入ではさすがに許可をもらうのは難しいですが、不動産が全て相続によるものだとしたら、
許可が出なくても、不動産を処分する猶予期間が長くなるなどの措置はあったかと思います。

２回目の処分の理由は、改善命令に従わなかったためです。
“法令等及び上司の職務上の命令に従う義務(地方公務員法32条)”違反なので、処分を受けて当然です。
つまり、２回目の処分と不動産とは直接の関係はありません。

あと１点ポイントがあります。

地方公務員なのに、不動産の所有量に関して、人事院規則に沿った改善命令が行われたことです。

副業の許可基準を定めてない自治体の方が多いのが現状なので、
”国家公務員と足並み揃えて人事院規則に合わせよう”ってなったのかと想像します。

事例２：消防本部が調査したら結構やっている人がいた

事例１と同じ消防本部です。
これに関しては、処分が出たかはわかりませんが、
改善命令に従わない場合は処分を受けているはずです。

このケースで注目して欲しいのは、

①人事院規則の条件を超えたにも関わらず、処分はなく、改善命令に留まっている
②人事院規則の条件内で不動産投資をした人は、”無断”にも関わらず改善命令すらを受けていない

下の記事から引用しました。

　(省略)・・・・・・・・・消防局によると、１月に全職員４４２人に対し、報告していない賃貸収入があれば届け出るよう求めた。結果、７人が報告し、そのうち６人が人事院規則で上司の承認が必要となる年間５００万円以上の賃料収入を得ていた。１人は３５０万円だった。

　６人の役職は「司令」または「司令補」で管理職ではない。アパートの賃貸収入として６６２万円▽７３０万円▽９３０万円▽９７１万円▽１２５１万円▽１５３６万円－の収入を得ていた。

　・・・・(省略)・・・・

　６人は、物件の転売をしたり、物件購入を繰り返したりしていないことを理由に副士長の事案より悪質性は低いとみて、懲戒処分は見送る方針。３月までに改善命令を出し、６カ月後に改善されなければ追加処分する。　・・・・(省略)

出典：佐賀新聞LIVE

任命権者も、不動産賃貸業の兼業(不動産投資の副業)申請がきたら、許可を出さなければいけない状況になったと言えます。

行政の職員は、恣意的に判断することはできず、平等原則に則って判断しなければならないからです。

不動産投資がバレて処分を受けた事例を紹介しましたが、これから不動産投資をする人にとってはむしろプラスの明るいニュースでした。

消防士の副業｜不動産投資でもおすすめは中古ワンルーム

中古ワンルーム投資とは単身者向けの中古マンション投資です

都心・中古・ワンルーム

全て重要な要素です。覚えてください！

僕もやっている都心の中古ワンルーム投資についてて次の３点を解説していきます。

都心の中古ワンルームがオススメの理由
都心の中古ワンルームのデメリット

都心の中古ワンルームがオススメの理由

都心中古ワンルーム投資をおすすめする理由は、次の２つです。

• リスクが低い
• 僕自身の実績

都心中古ワンルームがおすすめの理由1：リスクが低い

都心中古ワンルーム投資は、不動産投資で一番の不安要素となる空室リスクが低くなる

不動産投資で一番の心配事は、空室リスクです。

この問題を

都心のワンルームであること、
客付け力のある管理会社を選ぶこと

で解決できます。

僕の利用した管理会社では、年間入居率98%以上を維持していたので不安を取り除くことができました。後ほど紹介します。

その他の不動産投資のリスク

不動産投資におけるリスクは、次のようなものがあります。

物件価格の下落、
家賃の下落、
建物の修繕、
地震、火災、入居者の夜逃げや自殺・・・

しかし、これらのリスクはそこまで心配する必要はありません。

リスクに対する考え方

・物件価格の下落　→　所有し続けて家賃収入を得ることが目的なので関係ない。
・家賃の下落　→　東京都は、人口・単身世帯が増え続けているので可能性としては低い
・建物の修繕　→　規模が小さいので大きな修繕はない
・地震　→　3.11の地震でも問題のなかった中古物件であり、日本の建築規制は厳しいので、物件を信じるしかない。これを言い出したらマイホームを買うこともできなくなる。
・火災　→　保険でカバー
・入居者の夜逃げや自殺　→　これを心配するなら不動産投資はしない方が良いかと。リスクゼロは存在しません。

都心中古ワンルームがおすすめの理由2：僕自身の実績

僕は２０１４年に台東区と横浜市にそれぞれ１室づつ購入しました。

・横浜市の物件：2014年１月〜2021年５月　⇨　空室期間・・・・１ヶ月間×２回アリ

・台東区の物件：2014年6月〜2020年１月(売却済)　⇨　空室期間・・・・ほぼナシ

1室を６年間、もう1室を7年間運営して、
空室が出たのは１室の一ヶ月間が２回のみ。

結果として、

固定資産税・確定申告差し引き後で、６年間仕事以外で毎年14〜17万ほど手取り収入を作た。
売却益で起業資金を作ることができた。

都心中古ワンルームのデメリット

都心中古ワンルームにもデメリットはあります。
主には、下の２点かと

• リスク分散できない
• 利益率が低い

デメリット1:リスク分散できない

アパート経営と違って一室しかないので、リスク分散できません。

入居者の入れ替わり時は、どうしても空室が発生します。

空室期間中は、借入金の返済があるので月間の収支がマイナスになります。

これについての対処法は次です。

・信頼できる入居率が高い不動産会社を選ぶ
・複数戸所有する

入居率が高い不動産会社は、僕の利用している会社も含め次項で紹介します。

複数戸所有については、僕も実際に1件目の中古ワンルームを購入後、半年もしないうちに次の物件を購入しました。

デメリット2:利益率が低い

都心中古ワンルーム投資は、残念ながら利益率は低いです。

理由は、都心ワンルームの需要が上がり続けているので、
物件価格も上がっているためです。

✔︎ 都心ワンルームの需要が上がり続ける理由

東京都の単身世帯は2035年まで増え続けると予測されています。
その後減少に転じるものの、2050年の単身世帯数でも2015年の実績値より多いと予測されています。

下は、東京都東京都政策企画局の資料です。

出典：2060年までの東京の人口推計 – 東京都政策企画局

消防士の副業｜都心中古ワンルーム投資の始め方

僕は以下のような手順で都心中古ワンルーム投資をはじめました。

順番に解説していきますね。

ステップ１：本で勉強

本で不動産投資や・中古ワンルーム投資の勉強をします。

僕が読んで役立った本を２冊紹介します。

役に立った本①：貧乏父さん　金持ち父さん

・労働収入だけでは人は豊かになれない
・資産と負債の考え方
・お金に働いてもらう

などが現実のストーリーを元に解説されます。

役に立った本②：家賃40万円稼ぐ黄金の法則

この本の凄いところは、再現性が高いところ。
7年間不動産投資やってみて、本書を信用し切らなかったことは少し後悔があります。

本を読んだら、次はセミナーです。

ステップ２：セミナーで情報取集

目的は、勉強と物件・不動産会社の比較です。
５〜10社のセミナーに参加して比較しましょう。

セミナーで勉強

無料セミナーに参加することで、不動産投資の基礎を学ぶことができます。

前もって書籍で勉強しておけば、知識の再確認になります。
各社でセミナーは同じような内容になりますが、不動産投資に関する知識が身につき、より物件選びに集中できるようになります。

セミナーで物件・管理会社を比較

どんな物件を紹介してくれるか、
賃貸管理の実績、
担当者の対応はどうかを比較します。

セミナーや相談会に参加する際の注意点２つ

注意点１

無料相談まで進んでも、気に入った物件がなかったら断っても全然問題ありません。

都心中古ワンルーム投資は、
投資物件として人気が高いため、実は不動産会社も持ち玉が足りてない
ということもあります。

僕の不動産投資の結果と利用している不動産会社のレビュー記事はこちら

注意点２

次の誘い文句は気をつけましょう

「上場企業だから安心」
「非公開物件を特別に」
「他の消防士さん・公務員もやっていますよ」

この言葉は、
安心感を高めたり、
不動産投資をやる気に向かわせますが、

あなたの不動産投資が成功するかどうかとは直接関係ありません

あなたが現役の消防士であれば、不動産会社も特別対応できます。

あなたの決断次第で不動産投資ができる(管理会社からしたら契約が取れる)からです。

民間企業のサラリーマンの場合、不動産投資をしたくても、ローンが組めるかはわかりません。
金融機関次第になってしまいます。

上２点に注意しながら無料セミナーに参加しましょう。

まとめ：消防士の副業　おすすめは都心中古ワンルーム投資

消防士には不動産投資がおすすめであり、
中でも投資すべきは都心の中古ワンルームという話をしてきました。

もう一度おさらいしますね。

不動産投資がオススメな理由５つ

・老後の資金対策になる
定年退職後に再雇用で働きたくない人におすすめ

・許可が得られやすい
副業の許可は多くの件数出ており、国も総務省も公務員が副業できるように進めている

・スキルや労力がいらない
決断次第ですぐにできる。管理会社選びは、勉強とリサーチをしっかりすること。

・人生のリスク軽減
収入が給与所得だけなのはリスク。病気や失業の可能性はゼロではありません。

・自分もやっている
僕自身、不動産投資からの収入助けられてきました。消防士を続けるのであれば、不動産を増やして、資産を作っていけます。

消防士が不動産投資をするときの注意点２つ

・担当部署へ相談すること
自治体によっては、許可がいらない場合もあるので、まずは担当部署に相談してみましょう。
他の自治体、国家公務員との歩調を揃えるためにも許可が出る可能性は高いです。

・確定申告をすること
不動産収入が年間20万円を超える場合は、確定申告が必要です。
中古ワンルーム投資でも、２戸で年間20万円を超える可能性があります。

消防士が不動産投資で処分された事例

処分された理由は、“無断”で不動産賃貸をしていたこと、その後の改善命令に従わなかったことが理由。
次のような事実を作ったことは、不動産投資をしたい公務員にとってはプラスの明るいニュース。

・地方公務員も不動産賃貸の許可基準は、人事院規則に沿う可能性が高い。
・賃料収入7,000万円(かつ無断)でも処分は減給10分の１。
・人事院規則の条件を超えても(かつ無断)、悪質性が低ければ、処分はなく、改善命令にとどまった。
・人事院規則の条件内で“無断”で不動産投資をした人は、改善命令すら出なかった。

不動産投資でもおすすめは都心中古ワンルーム

都心中古ワンルーム投資は、不動産投資で一番の不安要素となる空室リスクが低くなります。

デメリットは、１戸だけだとリスク分散できない、他の不動産投資と比べて利益率が低い。

中古ワンルーム投資の始め方

本を読んで基礎知識をつけたら、セミナーや資料請求で情報収集。
個別相談で管理会社・投資物件を比較。

・焦らず、信頼できる会社・やりたいと思える物件が揃ったときに始める。
・美味い誘い文句は警戒

不動産投資は人生変えられる上に、
消防士であることのアドバンテージを活かせられます。

人生におけるリスクヘッジにもなります。

不動産投資は、優良物件が出てくるかどうかのタイミングも大事な要素です。

始めたいと思った時、
始めるべきタイミングが来た時、
すぐに動けるように今のうちから勉強だけでも始めましょう。

僕の不動産投資の記録