消防士は公務員で不動産投資に有利なのは知ってるけど、
実際に不動産投資をした消防士の話が知りたいなぁ。
こんなお悩みにお答えします。
本記事の内容
- 消防士が不動産投資をしていくら収入を上げられたか
- 購入時には気にかけなかった出費などの実態
- 売却結果
筆者の経歴
2011年 東京消防庁に入庁(673期です)
2014年 副業で不動産投資をはじめる、２件購入
2014年 東京消防庁を退職
2014年 海外に移住、就職
2020年 １件の不動産を売却
と、実際に消防士として働いていました。
消防士３年目に副業で不動産投資を始めて、７年経った今でも継続しています。
» 【実体験】３年目の消防士が不動産投資に挑戦｜自己資金・借入金は？
僕はもう退職しましたが、実際に消防士時代に不動産投資を開始して、2021年現在も継続中です。
結論：消防士が副業の不動産投資で年収約21万円上げることができた。
消防士は不動産投資をするのに最適な職業です。
そのため、ネット上には消防士を狙って、
自社のサービスへ誘導する怪しい情報が溢れています。
本記事の信頼性として、僕の実体験をそのまま記事にしたものであり、僕の不動産投資の結果です。
通帳や明細書も公開しています。
それでは解説していきます！
消防士の副業 不動産投資で年収＋２１万円
１年間で家賃から経費を差し引くとプラス21万円くらいです。
僕が買ったのは、中古のワンルームマンションでして、場所は東京都台東区と神奈川県横浜市。
分かり易くするため、呼称を次のように変えます。
まずは、年間の収支の数字から
１年間の収入と支出
一年間の収支は下のような感じです。２件分です。
| 家賃収入 | 2,166,000円 |
| 経費 | 1,949,856円 |
| 利益 | 216,144円 |
数百円単位の誤差はあるかと・・・ご了承ください。
物件Aの１年間の収支
| 家賃・共益費A | 1,152,000円 |
| 管理費用・業務委託費A | 38,880円 |
| ローン返済A | 71,7936円 |
| 管理会社A | 22,7208円 |
| 固定資産税A | 68,000円 |
| 利益 | 99,976円 |
物件Bの１年間の収支
| 家賃・共益費B | 1,014,000円 |
| 管理費用・業務委託費B | 38,880円 |
| ローン返済B | 674,412円 |
| 管理会社B | 135,840円 |
| 固定資産税B | 48,700円 |
| 利益 | 116,168円 |
詳細にするとこのような感じです。
- 99,976円（物件Aの利益） ＋ 116,168円（物件Bの利益） ＝ 216,144円
という感じで、
年間約21万円収入アップできます。
(僕が買ったのが2014年の良い時期だったので、流石に今は利回り下がっていると思いますが・・・)
労力かけずに手放しで収入アップできるので、
かなり優秀な数字だと思います
続いて1ヶ月の収支を通帳と合わせてみていきます
1ヶ月間の収入と支出
（固定資産税を計算に入れていません。）
物件Aの1ヶ月間の収支
| 家賃・共益費A | 96,000円 |
| 管理費用・業務委託費A | 3,240円 |
| ローン返済A | 59828円 |
| 管理会社A(修繕積立金等) | 18,934円 |
| 利益 | 13,998円 |
物件Bの1ヶ月間の収支
| 家賃・共益費B | 84,500円 |
| 管理費用・業務委託費B | 3,240円 |
| ローン返済B | 56201円 |
| 管理会社B | 11,320円 |
| 利益 | 13,739円 |
1ヶ月間の収支は物件Aの方が高いですが、
１年間で見ると、固定資産税の差額で物件Bの収支の方が高くなります。
不動産屋からの提案資料は、月間収支になっているので
購入する際は、固定資産税もチェックしましょう。
キャッシュフローは下のような感じです。
賃貸管理している会社から
業務委託費が差し引かれた２件分の家賃がまとめて入ります。
次の章からは
物件Bのみに着目して、
購入、イレギュラーな出費、売却までの数字を出していきます
台東区の中古ワンルーム、１件あたりの購入に必要な頭金
ズバリ、現金は５６万円でした。
残りをローンで１,６９０万円
初期費用の合計：１,７４６万円
（物件価格：１,７００万円・手続きなどの諸費用：４６万円）
資料で諸費用60万となっていますが、
購入時には、印紙代や事務費用などでちょくちょく出費があるので、
管理会社に余分にお金を預けて、
購入手続きが終了したら余った分が返ってきます。
２件目の購入でしたが、ローンはすぐに組めました。
これがかなり大事なポイントです。
社会人歴３年ちょいでこんな簡単にローン審査通らないです。
消防士の特権ですね。
１年間の収入が10万円ちょっとなのに、
「頭金で56万円使ってたら、回収に5年以上かかる・・・」
って思いますよね。(実際は、修繕費もあるのでもっとかかりますが)
これは、あくまでも現金の流れの話であって、
他の部分でも資産が増えていることについて解説しますね。
副収入だけじゃない！不動産投資で資産も増える
物件Bだけの年間の収入と支出をもう一度
物件Bの１年間の収支
| 家賃・共益費B | 1,014,000円 |
| 管理費用・業務委託費B | 38,880円 |
| ローン返済B | 674,412円 |
| 管理会社B | 135,840円 |
| 固定資産税B | 48,700円 |
| 利益 | 116,168円 |
物件Bだけで年間11万円以上の副収入ができますが、
注目すべきは、ローンの返済
１年間で約67万円のローンの返済がされています。
黄色の部分ですね
この返済をしているのは
僕ではなくて、
部屋を借りている入居者
から支払われる家賃
約６７万円のうち
３５万円(５2.2%)が元金、
３２万円(47.8%)が利息
つまり、年間30万円以上も債務が減っているんですね。
１１万円(副収入) ＋ ３５万円(元本の返済) ＝ ４６万円(増えた資産)
※物件価格が変わらない場合
※上の計算で不動産価格が落ちることは、考慮に入れておりません。僕の買った２件は、買った時よりっも値上がりしました。(２０２０年１月現在)
※上の計算で空室期間はないものとします。僕の買った２室のうち１室だけはこれまで一ヶ月間だけ空室期間がありましたが、その時以外は常に満室稼働です。(２０２０年１月現在)
なんだか営業マンみたいな気持ちになってきたので、
リスクに触れた記事も呼んでください。。
消防士の副業、おすすめは不動産投資【やるなら都心中古ワンルーム一択】
続いては、通常のキャッシュフロー以外に不定期で、発生する支出についてです。
入居者の入れ替わりがあれば年間収支がマイナスになる年もある
残念ながら、年間収支がマイナスになる年もありました。
入居者の入れ替わりの時期に、内装工事費が約13万円かかりました。
約5年6ヶ月間所有して、内装工事費がかかったのはこの一回だけ
入居者さんの入れ替わりが1回しかなかったからです。
これは、だいぶラッキーな方かと
見積金額が18万円以上になっていますが、
入居者と折半なので、13万円くらいです。
資料下の方に小さく数字があります。
こういったことも全て管理会社が処理してくれるのでかなり楽です。
こちらは、管理会社のお伺いに「OK」を出すだけです。
台東区の中古ワンルームを売却した結果
２０１４年６月に買った台東区のワンルームマンションを２０２０年１月に売りました。
結果は、下のとおり
○物件価格は、１３０万円値上がり
１,７００万円(買った時)
↓
1，８３０万円(売った時)
○ローンの残額は１４０万円減少
１,６９０万円(買った時)
↓
１,５００万円(売った時)
1,830万円(売った価格) ー 1,500万円(ローン残高) ＝ 330万円(残り)
この物件は、最後の最後まで空室になることはなく、買った日から売った日までお金を産んでくれました。
※僕は、日本に住んでいないので源泉徴収で約1８7万円(売却価格の10.21%)が差し引かました。
日本に住んでいる方は大丈夫です。
※この後所得税も払います。
僕の不動産投資の結果と利用している不動産会社のレビュー記事はこちら
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