消防士だけど不動産投資に興味があります。
最初の頭金はどれくらい必要ですか?
どんな経費がかかりますか？
このような疑問にお答えします。
✔︎筆者の経歴
２０１１年 東京消防庁に入庁(673期です)
２０１４年 不動産投資をはじめる、２件購入
２０１４年 東京消防庁を退職
２０１４年 海外に移住、就職
２０２０年 １件の不動産を売却
と、東京消防庁に所属していたときに実際に不動産投資を始めて、投資歴は７年、売却も経験しています。
消防士はローンが組みやすいので、不動産投資においては業者のターゲットです。
ネットで不動産投資について調べても業者の情報ばかりで嫌になった経験があるかと思います。
本記事では、僕の不動産投資の実体験をもとに、必要だった自己資金・借入金がいくらだったのか、資料も合わせて公開していきます。
興味のある人は参考にしてくださいね。
消防士の僕がはじめて買った物件
初めての物件は横浜の妙蓮寺駅徒歩11分の中古のワンルームマンション
中古のワンルームマンションを選んだ理由は、【消防士の副業】おすすめは不動産投資｜元消防士が経験を元に始め方も解説の記事で解説しています。
物件情報の詳細は次の通り。
物件情報
住所：神奈川県横浜市（命蓮寺駅徒歩11分）
タイプ：１DK
専有面積：30.81㎡建築構造・規模：鉄筋コンクリート造４階建て(４階)
築年：平成１８年
価格：1,750万円
当該物件の購入理由
利回りが高かったからです。
最初、担当者から３戸くらいの物件を提案されましたが、どれも納得のいくものではなかったので、良い物件が出てくるのを待つ事に。
その間、購入先以外の不動産業者のセミナーに出るなどして、他の業者の物件情報も集めていました。
そこで、一件気になる物件を持っている業者が出てきたので、最初の担当者に相談したところ、新たに良い条件の物件を提案してくれたので、購入を決意しました。
これが結構ポイントだったと思います。
どんな優良業者でも、最良の物件を提案して来ないのであれば、他も検討に入れている姿勢を見せて、より良い物件を引き出すことができた。
初めての不動産投資で準備したお金
準備した現金は67.3万円でした。
頭金10万円：1,750万円の物件をローン借入金1,740万円で購入。
諸費用約57.3万円：登記費用、固定資産税、印紙代など。
日付が平成26年3月27日なので、消防士の３年目がそろそろ終わるというタイミングですね。
ローン審査は、民間企業勤めの場合苦労するそうですが、消防士の信用のおかげで余裕でローン審査通過でした。
ちなみに当時は返済しきれていない奨学金も180万円くらいあったと思います。
諸費用
登記費用
固定資産税
管理費・修繕積立金
事務手数料
印紙代(金消使用)
火災保険料
施設賠償保険料
ローン事務代行手数料
印紙代
消防士の不動産投資の結果：(収入)ー(支出)
初めて投資した物件の(収入)ー(支出)の結果は次のとおり。
月間の(収入)ー(支出) = +18,117円
年間の(収入)ー(支出) = +155,044円
ここで収入と支出にはどんなものが含まれるか確認しておきます。
収入：家賃だけでなく管理費(※1)や契約の更新費用もあります。
※1 管理費：共用部分の電気代、電球交換費用、管理人の清掃費用、その他共用部分で発生する水道料金や諸修繕費のために使うお金のことです。実際に、使用した金額ではありません。
支出：業務委託費・集金代行費、管理組合費、ローン返済、退去者が出た後の修繕費用があります。
月間、年間の(収入)ー(支出)の細い内訳を見ていきますね。
月間の(収入)ー(支出)
月間の(収入)ー(支出) = +18,117円
月間収入の内訳
家賃：86,000円
共益費：10,000円
収入合計：96,000円
月間支出の内訳
業務委託費・集金代行費：3,240円
管理費・修繕積立金：12,700円
ローン返済：61,943円
支出合計：77,883円
✔︎ローン返済の内訳
元本：26,261円
利息：17,321円
保証料：18,361円
(ローン返済の内訳は、月によって多少の変動あり。)
年間の(収入)ー(支出)
年間の(収入)ー(支出) = +148,804円
年間の収入ー支出は、月間の収入ー支出を単純に１２倍した数字ではなく、上記から固定資産税や修繕費等も考慮に入れなければなりません。
年間収入の内訳
家賃：1,032,000円
共益費：120,000円
収入合計：1,152,000円
年間支出の内訳
業務委託費・更新：38,880円
管理費・修繕積立金：152,400円
ローン返済：743,316円
固定資産税：68,600円
支出合計：1,003,196円
①１戸で１年間で15.5万円の利益が出ていますが、入居者の入れ替わり時期などは修繕費で８〜12万円くらいかかります。
入居者の入れ替わりは２年に１回が基本です。
②この物件は修繕積立費が２回上がっています。
そうすると、利回りが下がるだけでなく投資物件としての価値が下がるので売却時に値段が下がります。
修繕積立費は、要注意です。
管理組合総会の議事録等はしっかり目を通すようにしましょう。
不動産投資を始めて７年経った現在
７年経過しての近況報告で良かったこと、良くなかったことを紹介します。
良かったこと：元本残高が1,500万円をきる
これが不動産投資の魅力。
毎月のわずかに増える通帳残高を見るよりも、減っていく元本残高を見る方が喜びを感じるというのは、不動産投資をしてみて初めてわかる感覚です。
元本残高が減っていれば、大きく物件価格が落ちていない限りは利益は出ます。
しかし、修繕積立費の値上がりにより当該物件の魅力だった利回りが下がっているので、物件価格の値下がりは避けられないでしょう。
2020年1月に売った物件は、130万円くらい値上がりしてたので値上がり幅＋元本減り幅で200万円くらい儲けさせてもらったんですが。
次の記事で紹介しています。
良くなかったこと２つ
次の２点です。
・修繕が重なる
・修繕積立費の値上げ
修繕が重なる
昨年末にIHが故障して、その修理費用を分割で支払っている途中に、入居者の退去が決定。
つまり、入居者の退去に伴う修繕費用も発生します。
IHの修理費用、定期の修繕費用が重なってしまったのです。
新しい入居者が入るまでの間、IHの修理費用、定期の修繕費用の分割支払いはストップするので助かりますが、
入居者が入っても分割支払いがある間の月間収支はマイナスです。
収入口が１つしかないのは区分投資のデメリットですね。
修繕積立費の値上げ
単純に月々の不動産収入が減るのが痛いですし、
もっと痛いのは、不動産の利回りが下がることによる物件価格の低下です。
投資先を増やしていくスタイルの区分投資であれば、物件価格の低下は気にしなくて大丈夫ですが、
僕の場合は、自身の事業が安定していないので、会社の資金繰りが悪くなれば不動産を売ります。
１戸目の売却も会社の運転資金のためでした。
最後に
不動産投資(１戸分)の７年間を簡単にまとめてみました。
７年間やって思うことは、消防士と不動産投資（中古ワンルーム）の相性はかなり良いということ。
僕は、海外現地採用その後起業という道を選択をしたので、繰上げ返済や買い足しをできませんでした。
消防士であればどんどん繰上げ返済と買い足しで、中古ワンルームで資産を作っていけます。
実際に買わなくても、勉強くらいはしておきましょう。
消防士の人が不動産投資をすることで将来に備えるだけでなく、心にゆとりを持って仕事に集中するための助けにもなると考えています。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
僕が参考にしたおすすめ書籍２冊貼っておきます。
