新築・中古ワンルーム投資歴5年の私が『日本財託セミナー』をぶった切る

今回は、このような疑問にお答えします。

当ブログでは、予てより
公務員の副業であれば不動産投資、
不動産投資であれば都心の中古ワンルーム、
都心の中古ワンルームの管理なら日本財託
と、日本財託をおすすめしております。

と、言うのも僕自身が日本財託で中古ワンルーム投資を始めて、
お付き合い歴は10年。

今でも、管理は継続してお願いしておりますし、
購入・売却も全て日本財託を利用しており、儲からせてもらった経験があります。

ですが、常々、日本財託をおすすめしている僕が日本財託のセミナーについて書いても、
どうしてもひいき目になってしまいます。

そこで今回は、新築・中古ワンルーム両方の投資しているRさんに日本財託のセミナーの実態を探ってもらいました。

Rさんは、不動産投資体験談↓

それでは、Rさんお願いします。

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日本財託のセミナーに参加した経緯

今回、セミナーに参加した理由は、私が不動産投資体験談を寄稿しているこのブログの管理人さんにお願いされたことがきっかけです。

元々、日本財託の存在は知りませんでした。

私が物件を購入した当初は積極的に不動産会社の情報収集をしており、セミナーにも参加しておりましたが、最近は特段の情報収集はしていなかったため、新たな出会いや学びを得たいという思いから、セミナーを受講することにしました。

また、不動産投資を長年経験されている方からのご推薦ということもあり、信頼のおける会社なのだろうという安心感があったこともセミナー参加の背中を押すきっかけとなりました。

日本財託のセミナーの概要

今回のセミナーのタイトルは
「娘も実践中！中年銀行員だった私が気付いたら14年で家賃年収1,800万を達成していたホントの話」
でした。

概要としては、不動産投資家の50代中盤～後半くらいの男性の体験談をベースに14年かけて不動産投資を行ってきた上での経験則と元金融マンというバックグラウンドから獲得された知識をもとに、不動産投資の初心者に向けたアドバイス的なエピソードトークが展開されていました。

トークテーマとしては、
「スピーカーの人生と投資遍歴」
「不動産会社の目利きのポイント」
「投資を始めるまでの勉強量について」
「不動産投資を始めるまでにやっておいたほうが良いこと」
「物件購入時に気をつけたほうが良いこと」
など。

また、不動産投資を始められてから２年程度の娘さんも一緒に登壇しており、娘さんの不動産投資に関する感想も聞くことができました。

日本財託のセミナーの感想

少し厳し目ですが、主観的な満足度を点数評価をすると65点くらい。

セミナーの内容は全般的に不動産投資未経験者に向けた内容となっており、既に投資経験がある人が見た場合「あるある」の話が多く、私個人としては話の概ねは経験的に理解している内容だったため、新たな発見はそれほど多くなく、厳し目の評価としました。

しかしながら、「どのような観点で不動産を買い増していったか」という講師の投資ポートフォリオのポリシーについては非常に参考になりました。

具体的には、不動産を購入するに当たって、
資産状況に見合った不動産のスペック、
繰り上げ返済を見据えた支払い計画を入念にシミュレーション、
リスク分散の観点から保有資産が増えたフェーズにおいてもあえて一棟の物件の購入は限定的にして、区分所有の物件比率を高く維持している点が印象的でした。

一方で、セミナーの最中は全般的に「ネガティブな表現をあえてしないようにしているのでは？」「表現に脚色が見られる？」と露骨に感じるポイントがあり、情報の信頼性を疑う場面もありました。

具体的には、物件の管理に関する話をしている際、保有物件の一部のご自身で管理されている物件の話をされた際、相当苦労された点があったようですが、言葉を濁してあえて具体的な話をされなかったり、不動産投資に関するリスクについて「空室リスクや突発的な修繕費用の発生などはほとんど考慮しなくてよい」と言い切ってしまっていた点が個人的には引っかかりました。上記を総合的に考慮して、満足度は冒頭に述べた点数としました。

日本財託のセミナーで印象に残ったトークテーマ

セミナーで印象に残ったトークテーマは以下の通りです。

• 質の悪い不動産業者の見分け方
• 不動産投資を始める上で押さえておきたい置きたいポイント
• 物件選びをするうえで押さえておきたいポイント

それぞれ具体的にお話仕様と思います。

日本財託のセミナーで印象に残ったトークテーマ①：質の悪い不動産業者の見分け方

　今までのセミナーで聞いたことのないトークテーマだったので印象に残りました。具体的な例としては以下を挙げていました。

• 「不動産の購入にフラット35や居住用の住宅ローンを利用させようとする」
  →投資用ローンと比較して借入金利を下げ、利回りを良くする
  
• 「金額が異なる2種類の契約書を作成する」
  →物件価格以上のローンを組んで、キャッシュバックを取る
  
• 「ローンの申込書に年収や勤務体系に脚色を加える」
  →購入者が与信以上の物件を購入できるようにする

どれも一見購入者に対してメリットがあるような目的ですが、すべて違法な方法。
知識が無い人をターゲットにして他社よりも魅力的な条件で物件を買ってもらうことが目的です。

自身も知識が無いころ「居住用の住宅ローン」を薦めてくる業者に出会いましたが、物件単価が高額のため購入を見合わせました。後からそれが違法行為であることを知って肝が冷えたのを覚えています。

日本財託のセミナーで印象に残ったトークテーマ②：不動産投資を始める上で押さえておきたい置きたいポイント

• 気軽に相談できる先輩投資家を探すこと
• 無駄遣いがないかチェック

　このトークテーマは私自身も投資を始めるまでに漠然と不安を覚えていたポイントであり誰でも感じることであると思うので印象に残りました。具体的なアドバイスとしては以下の内容でした。

気軽に相談できる先輩投資家を探す

バイアスの少ない情報収集のためです。

書籍や不動産会社等に相談してもよいですが、情報を受ける側に都ってこれらから得られる情報は少なからず方向づけがされている可能性があるため、客観性のある本音の情報を得やすいののはこの手段だと言え、これには私自身の経験からも共感できました。

無駄遣いがないかチェック

不動産を融資を組んで購入することが前提となりますが、物件購入後にいかに残債を減らすことができるか事前にお金の使い方を見直しておきましょうということです。

例えば１万円の洋服を購入する際、これを繰り上げ返済に回した時のメリットを考える癖をつけ、実際に繰り上げ返済に回せば数年後の資産の増加に結びつけることができます。融資の元金の返済を返済予定よりも早く、多く行うとその分、借入期間を加速度的に短くできるためです。当たり前のことではありますが、改めて習慣化して実行できた場合のメリットが大きいと感じました。

物件選びをするうえで押さえておきたいポイント

このトークテーマはほかの不動産会社のセミナーでもよく登場するポイントですが、改めて学んだことで腑に落ちて、印象に残りました。具体的なアドバイスは以下の通りでした。

①初心者は「東京築浅中古。ワンルーム物件」を選ぶと良い。

セミナー中ではこのアドバイスについて「誰がやっても失敗する可能性が低いため。」と理由付けをしていましたが、具体性に欠けるため私なりに分析をしました。その結果、東京は人口密集地であり一人暮らしの若者が多く住んでいるため入居者募集がしやすいという点、物件の価格帯によって入居者の質を統計的に予測しやすいという点が挙げられると考えました。これらから得られるメリットとしては、入居者の募集がしやすく空室期間の減収を回避しやすい、雑な使い方をする入居者や家賃の未払いを避け修繕費用の発生リスクを回避しやすい等があり、無駄な費用の発生をコントロールできるため、「誰がやっても失敗する可能性が低い」という話につながると考えました。

②過度な借入はしない

この理由としては①のリスク回避とつながる点がありますが、仮に空室期間の減収や予期せぬ修繕費用が発生してしまった場合、過度な借入をしている場合はすぐにキャッシュフローが悪化してしまい、融資の返済や修繕費用の負担ががままならなくなってしまいます。余力がある状態であればこれらのリスクにも対応でき、苦境を乗り切ることができるため、単純ではありますが忘れてはならない観点の一つであると思いました。

日本財託のセミナーの参加特典

セミナーの参加特典として、アンケートに答えると「不動産投資で成功する人、失敗する人」という電子資料がもらえました。

また、セミナー後の個別面談を申し込むと今回のセミナーの登壇者が執筆した書籍”元金融マンが明かす「資産を作るなら株や投資信託ではなく不動産投資にしなさい！」というタイトルの書籍とアマゾンギフトがもらえます。

無料でもらえるので、これだけでも参加する価値はあるかもしれません。

日本財託セミナーのQ＆A

日本財託のセミナーに参加してみた：まとめ

日本財託のセミナーに参加みた総括的な感想としては、参加したことは有益だったと考えています。

「新しい発見はあったか？」という観点での満足度としては冒頭述べた通りの点数ではありますが、その点さを割り引いて考えたとしても、改めて不動産投資に必要な観点や、資産を増やしていく上で重要なマインドについておさらいできたことは良い機会であったと感じています。

また、セミナーの内容はわかりやすく経験者から見たときも共感できた点が多かったことも、これまでの経験が無駄になっていないことが確認できとても励みになりました。

一方で、書籍やセミナーで得られる情報については、発信者によって何らかの方向づけや脚色がなされていることが多いため、セミナーの情報を鵜吞みにせず自分なりに解釈して参考にするという姿勢が大切であると改めて感じました。

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