新築ワンルーム投資って実際どうなの？
儲かるの？
失敗する可能性が高いって聞くけど・・
今回は、このような疑問にお答えします。
25歳の時(2014年)に中古ワンルームを２戸購入
不動産投資歴10年、売却経験あり
2024年現在も投資物件を保有中
購入・売却資料・通帳なども当ブログで公開中
» 管理人自己紹介(別ページ)
当ブログでは、常々都心の中古ワンルーム投資をおすすめしています。
10年間運営して、うまく行っているので。（»管理人の体験談）
中古ワンルーム投資しか知らずに投資を始めた僕としては、
月々の収支や年間の収支がマイナスになるケースがほとんどの新築ワンルーム投資については、
「調べる気にすらならない・・」
と言うのが本音。
ですが、当ブログの読者から
たまに「新築はどうですか？」と聞かれることもあるので、
少しは調べたりするんですが、ネットに出てくる情報は、不動産業者のSEO対策バッチリのサイトばかり。
やっぱりリアルな情報は、実践者に聞かないと・・・
ということで今回は、新築ワンルーム投資歴6年のRさん（30代・男性）に、
新築ワンルーム投資の実態についてインタビューしました！
- プレサンスコーポレーションの購入者のリアルな評判
- 新築ワンルーム投資運用歴6年の感想
- 新築ワンルーム投資のメリット・デメリット
それでは、Rさんお願いします。
こんにちは、
2017年４月から新築ワンルームマンション投資をしているRです。
このインタビューにお答えしているのは、2024年1月なので運用歴は約6年となります。
〜私の新築ワンルーム投資レポート概要〜
①購入・管理
購入会社：プレサンスコーポレーション
②物件情報
購入価格：1450万円＋手付金16.4万円
③月々の収支：＋3,700円
［収入］61,700円
［支出］58,000円
(支出内訳)
ローン返済：47,800円
集金代行手数料： 3,000円
管理費：72,00円
④年間の収支実績：-7,600円（2022年）
［収入］740,400円
［支出］748,000円
(支出内訳)
ローン返済費用：573,600円
集金代行手数料：36,000円
管理費：86,400円
固定資産税： 52,000円
と、投資実績は上の通り
本編では私の投資体験談と感想を紹介していきます。
私が、新築ワンルーム投資を始めた背景
私が新築ワンルーム投資を始めた背景としては２点。
- 投資全般に興味を持っていた
- ローンの金利が低い今がチャンスだと思った
詳しく説明しますね。
新築ワンルーム投資を始めた理由①：投資全般に興味を持っていた
私は、元々投資全般に興味を持っていました。
少子高齢化の中で、年金が十分にもらえない将来を想定して、労働収入だけではなく投資による資産形成も併せて取り組んで、効率的な資産形成を行って老後資金を確保する必要があると考えていました。
そのため、不動産投資に取り組む以前から株式、積み立て型保険、仮想通貨等による投資・投機もやっており、ポートフォリオの一巻として不動産投資を始めました。
新築ワンルーム投資を始めた理由②：ローンが低金利
数ある投資の種類の中でも、不動産投資はメリットも多いですが、デメリットも多い。
ですが、デメリットの一つであるローン金利が、当時はマイナス金利政策の真っ只中。
そのため、投資用不動産の借入金利も低くなっており、不動産購入の背中を押した一要因でした。
プレサンスコーポレーションで、新築ワンルーム投資を始めた経緯
ここでは、私がプレサンスコーポレーションで投資を始めた経緯について紹介します。
プレサンスコーポレーションに決めるまで20社近い不動産投資セミナーに参加
まずは、行動しないと始まらない。ということで、20社近くのセミナーに参加しました。
「そんなに参加しても無駄」
と思うかもしれませんが、素人が1,000万円以上の買い物をするのですから、当然のことだと思います。
不動産投資の種類や大枠、セミナー主催企業の雰囲気もわかりますし、
特に各社の投資プラン・提案物件の比較ができるので、複数社のセミナー参加は、必須です。
私も多数の物件の購入プラン等提案されましたが、どの会社のプランも毎月の収支が1万円以上マイナスになる物件ばかり。
加えて、複数件の物件を保有したいと考えていたところ、提案物件は単価が高く、自身の収入から想定される金融機関の融資枠を考慮すると、購入に踏み切れずにいました。
そん中、プレサンスコーポレーションを知ることになります。
プレサンスコーポレーションを知ったきっかけ
不動産投資を始める以前から付き合いのあった友人からの紹介でした。
プレサンスコーポレーションは関西地方の物件を中心に取り扱われている企業とのことで、紹介を受けるまでは知りませんでした。
プレサンスコーポレーションで新築ワンルーム投資をすることに決めた理由
プレサンスコーポレーションに決めた理由は、主に３つ。
- 新築物件としては価格が安く収支が良い
- 不動産の立地が良い
- 組織規模が大きく安心感がある
プレサンスコーポレーションの提案物件は新築でありながら1500万円を切る物件単価
かつ毎月の収支はプラス。
さらには立地も大阪府の中心街であり、
売主は母体が大きく販売から管理まで通貫したサービスを提供している企業。
それまで提案を受けて来た物件とは質の違う内容に感じて購入に至りました。
プレサンスコーポレーションでの新築ワンルーム購入の流れ
購入に至る流れとしては以下のステップを踏みました。
新築ワンルーム購入の流れ①：提案内容の確認
物件の提案内容を確認し、購入を検討しました。
具体的には、物件の間取りや設備等の仕様、立地・周辺環境の情報、収支シミュレーション、ローンの借り入れシミュレーション、購入諸経費等を確認し、購入可否の検討を行いました。
新築ワンルーム購入の流れ②：ローン仮審査
購入する意思が固まった時点で、ローン審査を受けました。
現金一括購入する場合以外は、金融機関から融資を受けて物件を購入しますが、
そもそも融資を受ける資格があるか、金融機関に対して審査をしてもらい、
承認された場合契約に進むことができます。
新築ワンルーム購入の流れ③：契約手付金の入金、売買契約，ローン本審査
ローンの審査の承認を受け、売買契約に進みました。
売買契約に際しては契約に係る重要事項の説明を受け、これに合意した場合契約に至ります。
また、売買契約に併せて契約手付金を入金しました。
なお、この時点でローンは仮審査状態のため、ローン本審査を申し込みます。仮審査が通っているため、ここでローン審査が否認されることはほとんどありません。
そして、ローン本審査が承認された後は金融機関と調整して融資の実行日（融資契約日）を決めました。なお、融資の実行日が物件の引き渡し日になります。
新築ワンルーム購入の流れ⑤：登記準備
物件を保有するためには不動産登記の手続きが必要になりますが、これは司法書士の先生にお願いして代行してもらいます。
私の場合は売主のプレサンスコーポレーションがすでに司法書士を手配していたので、登記に必要な情報を提供するのみでした。具体的には住民票の提出のみです。
新築ワンルーム購入の流れ⑥：融資実行、登記、物件引き渡し
金融機関と調整した日程に金融機関に出向いて、融資の契約。
契約が完了したら、金融機関から融資が実行、その金は売主であるプレサンスコーポレーションに直接振り込まれます。
その後、司法書士によって物件の所有権移転登記を実施され、これが完了した時点で物件の引き渡し完了。
すべて同日中に実施されました。
プレサンスコーポレーションで新築ワンルーム投資をして良かったこと
- 収支が良い
- 物件の価値が下がっていない
- 空室期間がゼロ
- アフターフォローがしっかりしている
上記４点が良かった点です。
プレサンスコーポレーションで新築ワンルーム投資 良かった点①：収支が良い
毎月の収支は4000円弱のプラス、固定資産税の関係で年間収支を見ると僅かながらマイナスになっています。
不動産投資を始めてから出会った、同様の物件を保有している方の話によると、年間の収支が20万円以上マイナスになっている方も多くいるようで、周囲の状況と比較すると非常に良い状況であると感じています。
また、不動産投資関係の経費は確定申告で計上することができ、マイナス分は他の所得と合算することで、来年度の税負担を軽減させる効果もあるので総合的にはプラスと考えています。
プレサンスコーポレーションで新築ワンルーム投資 良かった点②：物件の価値が下がっていない
通常、新築で購入した物件を中古として売却する際は、購入時の価格を割り込むことが当たり前となっています。
一方で、私の保有している物件は新築として購入してから6年経過した現在、同じマンションの同タイプの部屋の売却相場を確認したところ、新築時に購入した際の購入価格と同等かそれ以上の価格で取引されているケースもあるそうです。
投資対象として資産価値が下がっていない点については評価に値すると考えています。
プレサンスコーポレーションで新築ワンルーム投資 良かった点③：空室期間がゼロ
物件を保有してから１度も空室期間が発生しておらず、家賃収入が安定している点が非常に良かったと思っています。
ただ、最初にご入居いただいた方がずっと居住されており入居者の入れ替えが発生していないので、これは単なる巡り合わせの結果かもしれませんが、物件に魅力があるからこそ、長く住んでいただけているということも言えると考えており、プラス要素として捉えています。
プレサンスコーポレーションで新築ワンルーム投資 良かった点④：アフターフォローがしっかりしている
物件を購入して以降、アフターサービスを担当する部署の方から定期的に電話や郵便物による状況確認のご連絡をいただいております。
具体的には
「何かお困りのことや不安なことはないですか？」
「最近この物件の保有者宛に無理な売却勧誘が発生しているので気を付けてください」
などの不安解消のためのヒアリングや、注意喚起の活動をされており、非常に心強いです。
また、確定申告の時期になった場合は申告に必要な情報をまとめて下さったり、確定申告書の作成の手助けになるような情報も提供して下さり、非常に助かっています。
プレサンスコーポレーションで新築ワンルーム投資をして、ダメだと思った点
ダメだったことは一点、「他社物件の購入にネガティブ」だったことです。
これは、どこの不動産会社も営利企業なので当然なのですが。。
プレサンスコーポレーションで１件目の不動産を購入した直後、２件目の購入も視野に入れ情報収集をしていました。このとき、１件目の物件の担当者に対しても２件目の物件を探している旨を伝えており、プレサンスコーポレーションが取り扱う別の物件の提案も受けました。
具体的には大阪、京都、兵庫の中心街に立地する新築のワンルームマンションの物件。
しかしながら、当時の私の考えとして、２件目の物件は私の居住地の近くである東京都内で探しており、
なおかつ利回りを考慮して中古物件を希望していたため、条件と合わずにお断りしていました。
提案を断り続けていると、私の希望している条件をあからさまに否定し始め、こちらが希望してもいないのに、具体的に魅力的な物件が見つかった場合は目利きをするから情報をよこすよう横柄に言ってくるように・・。
確かにプロから見たら当時の私の購入希望条件が適切では無かったり、目利きの力が劣っていることは否めませんが、顧客に対して明らかにネガティブな感情を向け、コントロールしてこようとする姿勢に、不信感を抱きました。
上記の出来事があった後、別の事情により営業担当が変わりましたが、それ以降はこのようなことが無くなったので、会社としてダメというより、営業担当個人の資質が良くなかっただけかもしれません。
プレサンスコーポレーションで新築ワンルーム投資｜本音でQ&A
プレサンスコーポレーションで新築ワンルーム投資をした感想：まとめ
一言でいうと、現時点では購入してよかったと思っています。
ネガティブなポイントがほとんどない一方で、ポジティブなポイントは多々あり、購入する際に決め手となったメリットがほぼそのまま形となって現れているため、個人的には理想的な物件を購入できたと考えています。
とはいえ、物件の収支や不動産としての資産価値については、社会情勢や不動産の立地環境に依存して大きく変化し得ると考えています。
現状の良い状況がいつまでも続くと考えずに、できるだけ情報収集は定期的に行って、保有することのメリット、手放すことのメリットを最大限享受したいと思います。