リブラストで不動産投資ってどうなの？成功できるかな？
知り合いから紹介されたんだけど、あまり大きな会社じゃないみたいだし大丈夫かな？
今回は、このような疑問にお答えします。
25歳の時(2014年)に中古ワンルームを２戸購入
不動産投資歴10年、売却経験あり
2024年現在も投資物件を保有中
購入・売却資料・通帳なども当ブログで公開中
» 管理人自己紹介(別ページ)
当ブログでは、常々都心の中古ワンルーム投資をおすすめしていますが、
株式会社リブラストも、管理人が10年利用している日本財託（»管理人の体験談）と同じく
都心の中古ワンルーム投資に特化しています。
今回寄稿いただくのは
前回、新築ワンルーム投資の体験談を寄稿してくれたRさん（30代・男性）。
- リブラストで実際に中古ワンルーム投資をしていてのトラブルや不満
- 新築ワンルーム投資派だったのに、中古ワンルーム投資に変えた理由
- もし、親・兄弟におすすめするなら新築・中古どっち？
- 中古ワンルーム投資して良かった？それとも後悔？
などなど、かなり踏み込んで聞いてみました。
それでは、Rさんお願いします。
こんにちは、2017年10月からリブラストで中古ワンルームマンション投資をしているRです。
〜私の新築ワンルーム投資レポート概要〜
①購入会社：リブラスト
②物件情報
場所：東京都大田区
購入価格：1340万円＋手付金40万円
③月々の収支：＋4,160円
［収入］58,000円
［支出］53,850円
(支出内訳)
ローン返済：44,600円
集金代行手数料： 2,250円
管理費：7,000円
③年間収支実績（2022年）：+27,300円
［収入］696,000円
［支出］668,700円
(支出内訳)
ローン返済費用：535,200円
集金代行手数料：27,000円
管理費：84,000円
固定資産税： 22,500円
と、私の投資実績は上の通りでして、
本編では私の投資体験談と感想を詳しく紹介していきます。
私が、中古ワンルーム投資を始めた背景
私が中古ワンルームマンション投資を始めた理由は、２点。
- 投資全般に興味を持っていたこと、
- 既に１件、新築のワンルームマンションを区分保有していた
上記です。
投資全般に興味を持っていたため、不動産投資に取り組む以前から株式、積み立て型保険もやっており、ポートフォリオの一巻として不動産投資を始めました。
最初は大阪の新築のワンルームマンションを購入しましたが、まもなく不動産としてのポートフォリオ拡大のため、東京にも物件を保有したいと考えるようになりました。
当時の私の与信枠も考慮し、追加で購入する物件の価格帯的には中古のワンルームマンションが適していると考え、それをもとに情報収集を行い、現在保有している中古ワンルームの物件の購入に至りました。
中古ワンルーム投資にリブラストを選んだ理由
私が、中古ワンルーム投資を始めるにあたり、リブラストに決めた理由は３点。
- 収支がプラス
- 知人からの紹介である
- 物件単価が割安である
上記です。
中古ワンルーム投資にリブラストを選んだ理由①：収支がプラス
１点目の理由としては物件情報にも記載した通り年間の収支がプラスになるという点です。
情報を広く取るためセミナーや紹介等で中古不動産の物件情報を集めて、購入シミュレーションの提案も10件程度受けていました。
ですが、収支がプラスになる物件は今回の物件のみだったため、一番魅力的に思えました。
中古ワンルーム投資にリブラストを選んだ理由②：知人からの紹介である
不動産投資を開始する前からの知人に、不動産仲介業を営んでいる方がおり、その方から物件を紹介されました。
１件目の物件を購入するまでも数多くの不動産業者と接触し、様々な提案を受けて来た中で、魅力的でない物件の提案の方が多かった経験上、疑心暗鬼になっていました。
そのため、利害関係が無い状態から交流があった方からの紹介ということで、安心感が生まれました。
また、友人割引ということで諸費用なども値引きをご提案いただくことができたのも好印象でした。
中古ワンルーム投資にリブラストを選んだ理由③：物件単価が割安である
２件目に購入する物件ということもあり、仮に空室になった場合のリスクとして、自身の収入で補填可能な範囲で融資を受けたいと考えていました。
そのため、なるべく物件単価は抑えたいと考えてていました。
リブラスト以外から提案を受けていた物件は、価格が2000万円前後の物件が多く、ローン支払いシミュレーションを確認したところ万が一の場合に自身の収入で補填するには少しハードルが高いと考えていました。
そのような中、当物件に出会い、収支とローンの返済額が自分の状況に合っていると感じました。
リブラストでの中古ワンルーム購入の流れ
購入に至る流れとしては以下のステップを踏みました。
①提案内容の確認
物件の提案内容を確認し、購入検討をしました。
具体的には、物件の間取りや設備等の仕様、立地・周辺環境の情報、収支シミュレーション、ローンの借り入れシミュレーション、購入諸経費等を確認し、購入可否の検討を行いました。
②ローン仮審査
購入する意思が固まった時点で、ローン審査を受けました。
現金一括購入する場合以外は、金融機関から融資を受けて物件を購入しますが、
そもそも融資を受ける資格があるか、金融機関に対して審査をしてもらい、
承認された場合契約に進むことができます。
③契約手付金の入金、売買契約，ローン本審査
ローンの審査の承認を受け、売買契約に進みました。売買契約に際しては契約に係る重要事項の説明を受け、これに合意した場合契約に至ります。通常は、売買契約に併せて契約手付金を入金しました。なお、この時点でローンは仮審査状態のため、ローン本審査を申し込みます。仮審査が通っているため、ここでローン審査が否認されることはほとんどありません。そして、ローン本審査が承認された後は金融機関と調整して融資の実行日（融資契約日）を決めました。なお、融資の実行日が物件の引き渡し日になります。
⑤登記準備
物件を保有するためには不動産登記の手続きが必要になりますが、これは司法書士の先生にお願いして代行してもらいます。私の場合は売主のリブラストがすでに司法書士を手配していたので、登記に必要な情報を提供するのみでした。具体的には住民票の提出のみです。
⑥融資実行、登記、物件引き渡し
金融機関と調整した日程に金融機関に出向いて、融資の契約を行います。契約が滞りなく完了したら、金融機関から融資が実行されます。融資されたお金は売主であるリブラストの指定口座に振り込まれるので、売主が振込結果を確認後、司法書士によって物件の所有権移転登記を実施され、これが完了した時点で物件の引き渡しとなります。すべて同日中に実施されました。
リブラストで、中古ワンルーム投資をして良かったこと
- 収支が良い
- 物件の立地が良い
上記２点が良かった点です。
リブラストで、中古ワンルーム投資をして良かったこと①：収支が良い
年間収支としては約8万円のプラスのため、非常に満足しています。
また、当初は5万5千円の家賃のところ、入居者の入れ替えに伴い、家賃が5万8千円になったのも嬉しい誤算。
同様の物件を保有している方の話によると、年間の収支が10万円以上マイナスになっている方も多くいるようで、周囲の状況と比較しても非常に良い状況であると感じています。
リブラストで、中古ワンルーム投資をして良かったこと①：物件の立地が良い
物件の立地が非常に良いことも魅力の一つ。
最寄り駅から徒歩５分以内のため、社会人のひとり暮らしに適している物件のようで今まで2回入居者の入れ替えがありましたがスムーズに決まりました。
また、入居者からのコメントによると、保有物件の向かい側は公園になっており、窓からの眺望も開放的なようで、好印象である点も嬉しく思っています。
リブラストの中古ワンルーム投資、ダメだった点
- 管理会社がすぐに変わった
- 小規模なトラブルによる出費が発生する
- 家賃滞納があった
上記３点が良くなかったです。それぞれの理由を解説します。
リブラストの中古ワンルーム投資、ダメだった点①：管理会社がすぐに変わった
約５年強の物件保有期間の間で、物件の集金代行と入居者との問い合わせ窓口を依頼していた会社が２回変わりました。
会社が変わった理由としては、いずれの会社も小規模な会社だったということもあり、事業の不調のため廃業となってしまったとのことです。
管理会社が変わったところで、家賃収入に直接影響するわけではありませんが、
変更の都度管理委託契約書を取り交わし直したり、
物件の情報について新しい会社の担当にインプットしなければならなかったり、
手間がかかります。
大手の管理会社に依頼すれば良いのかもしれませんが、大手の会社は管理コストが高くつくため、現在も小規模な会社に管理をお願いしています。
リブラストの中古ワンルーム投資、ダメだった点②：小規模なトラブルによる出費の発生
これは、リブラストに限らず中古ワンルーム共通のデメリット。
中古物件のため、物件が経年劣化によって傷んでいることを実感するトラブルがいくつかありました。
具体的には、
浴室での水漏れ（修繕費：50,083円）
鍵付きポストの鍵の故障（修繕費：数千円）
浴室乾燥の故障（修繕費：34,100円）
エアコンの故障（修繕費：10,152円）
など。。。
基本的に物件の設備の故障の修繕費用は物件のオーナーが負担することになるため、トラブル発生のたびに数万円の出費が発生しました。
収支がプラスで回っているので、特に大きな痛手にはなりませんでしたが、不意に出費が発生するので、「次はどのようなトラブルがあるのだろうか」と少し不安になる部分もあります。
対策として、プラスで回っている収入は貯蓄しておくようにして、次のトラブルに備えています。
リブラストの中古ワンルーム投資、ダメだった点③：家賃滞納があった
これはどの物件でも起こり得る巡り合わせ的な要素になりますが、物件を購入した際に既に入居済みだった入居者が、物件購入後１年後くらいで、家賃を滞納し始めたというトラブルが発生しました。
当初の入居者は、入居の際に保証会社の契約をせずに入居をしていたため、家賃滞納によって私が得られるはずの家賃収入が一時ストップする形となってしまいました。
３ヶ月程度の家賃滞納が発生しましたが、保証人であった入居者の親御さんに家賃を立て替えて貰う形で対応し難を逃れました。
家賃滞納中の３ヶ月間は
「いつまでこの状況が続くのだろうか、滞納している家賃は支払ってもらえるのだろうか」
と非常に不安でした。
これ以降、入居者に対しては保証会社の契約をお願いしており、家賃滞納が発生した場合には保証会社に家賃を建て替えてもらえるよう対策をとるようにしました。
リブラストで中古ワンルーム投資｜本音でQ&A
リブラストで中古ワンルーム投資をした感想：まとめ
一言でいうと、現時点では購入してよかったと思っています。
ネガティブな点はいくつかあり、想定外の手間や出費が必要になる場面もあったため、トラブルの最中は
「この物件買わない方が良かったかな」
と不安になった部分もありましたが、結果的にはそれほどの大事にならず自体を収束することができました。
トラブルが発生したことはストレスになりましたが、自身の経験値となったとも捉えており、今後同様の事態が発生した場合も落ち着いて対応できるかと思います。
一方で、購入する際に決め手となったメリットはそのまま形となって現れているため、個人的には良い物件を購入できたと考えています。
とはいえ、物件の収支や経年劣化や入居者の入れ替えに伴うさらなるトラブルの発生等、環境に依存して状況が変化してくることが想定されるため、現状の状況がいつまでも続くと考えずに、適切なリスクヘッジを行いながら、保有することのメリット、手放すことのメリットを最大限享受したいと思います。